A multipropriedade imobiliária, formalmente reconhecida pela Lei nº 13.777/2018, trouxe inovações significativas para o direito imobiliário brasileiro. Contudo, a sua adoção suscita importantes questões jurídicas, especialmente no que concerne à responsabilidade dos multiproprietários por débitos condominiais e inadimplência.
A Multipropriedade e a Obrigatoriedade do Pagamento das Despesas Condominiais
A multipropriedade estabelece um regime de co-propriedade em que cada titular detém uma fração de tempo sobre o imóvel, permitindo sua utilização exclusiva durante o período correspondente. Tal regime gera a obrigação de contribuição para as despesas condominiais, sendo estas indivisíveis e imprescritíveis.
Nos termos do art 1.315 do Código Civil, “o condômino é obrigado a concorrer para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa na convenção”. No contexto da multipropriedade, a Lei nº 13.777/2018 reforça essa obrigatoriedade ao prever que cada multiproprietário é solidariamente responsável pelo pagamento das despesas condominiais, salvo estipulação contrária na convenção de multipropriedade.
Solidariedade e Possibilidade de Execução Individualizada
A responsabilidade solidária dos multiproprietários implica que o condomínio pode cobrar o débito de qualquer um dos titulares, independentemente de sua fração de tempo. No entanto, é possível que a convenção condominial discipline a divisão equitativa dos encargos e o procedimento de cobrança, evitando onerar apenas um dos multiproprietários.
A jurisprudência vem reconhecendo que, embora todos os multiproprietários respondem solidariamente, é necessário um critério justo para a execução do débito. Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) indicam que a cobrança deve observar a fração de tempo do inadimplente, não podendo um multiproprietário ser cobrado integralmente por débitos que ultrapassam sua quota de responsabilidade.
Consequências da Inadimplência e Penalidades Aplicáveis
A inadimplência no pagamento das despesas condominiais sujeita o multiproprietário a diversas penalidades, incluindo multa, juros e, em casos mais graves, a penhora e leilão da fração de tempo correspondente. Conforme decidido pelo STJ no REsp 1.345.331/SP, é possível a execução judicial direta do imóvel por dívida condominial, ainda que um dos multiproprietários esteja adimplente.
Conclusão
A multipropriedade é um avanço significativo no mercado imobiliário, mas sua implementação requer atenção aos direitos e obrigações dos multiproprietários. A responsabilidade solidária pelos encargos condominiais deve ser regulada de forma clara na convenção condominial, garantindo segurança jurídica para todas as partes envolvidas. A jurisprudência tem evoluído no sentido de evitar cobranças desproporcionais, mas o melhor caminho é a prevenção, com regras bem definidas nos instrumentos contratuais e diálogo constante entre os multiproprietários e a administração condominial.
