A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu que, nos contratos celebrados a partir de 27 de dezembro de 2018, a taxa de fruição pode ser de até 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Mesmo antes da previsão legal, a jurisprudência já considerava essa taxa adequada nesse percentual. No caso de loteamentos, a taxa de ocupação pode chegar a 0,75% do valor atualizado do contrato.
Há, no entanto, divergência quanto à base de cálculo dessa taxa: seria sobre o valor pago ou sobre o valor atualizado do contrato? A maioria das decisões judiciais indica que a base de cálculo deve ser o valor atualizado do contrato. Por isso, é fundamental que o comprador consulte um advogado especialista para analisar as disposições do contrato firmado, visto que essa diferença pode impactar significativamente o montante devido.
Legalidade e Limites da Cobrança
Embora a cobrança da taxa de fruição seja legal, ela nem sempre é aplicada corretamente. Em alguns casos, a taxa é cobrada desde o início do contrato, mesmo quando o comprador se tornou inadimplente há pouco tempo ou nunca esteve em situação de inadimplência. Essa prática pode reduzir indevidamente os valores a serem restituídos ao comprador no distrato de terrenos, lotes e imóveis.
Nos distratos de imóveis, a taxa de ocupação só pode ser cobrada se o comprador já recebeu as chaves do imóvel. Antes disso, qualquer cobrança de fruição é ilegal. Já nos distratos de terrenos e lotes, a indenização por taxa de fruição depende da existência de construção no terreno, pois só assim se poderia aferir eventual enriquecimento sem causa do comprador. Se não houver construção, entende-se que o comprador não tirou proveito da posse do terreno, afastando o fundamento da cobrança da taxa.
Importante ressaltar que, se o distrato for motivado por culpa do vendedor, como atraso na obra ou defeitos no imóvel, não pode haver cobrança de taxa de fruição.
Multipropriedade e Divergências sobre a Cobrança da Taxa de Fruição
A indenização pela posse do imóvel durante a vigência do contrato de compra e venda é pacificada nos tribunais e reforçada pela Lei nº 13.786/2018. No entanto, quando se trata de multipropriedade, há três principais correntes de entendimento sobre o cálculo da taxa de fruição:
Base no contrato assinado, proporcional aos dias efetivamente utilizados pelo comprador.
Base no contrato assinado, proporcional ao período total de posse do comprador.
Base na diária da unidade hoteleira em que o empreendimento está inserido, ignorando o valor do contrato.
Essas divergências geram incerteza tanto para os compradores quanto para os incorporadores, pois não há um entendimento consolidado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. A falta de uniformidade aumenta o risco de decisões discrepantes para casos semelhantes.
Conclusão
Diante do crescimento expressivo do mercado de multipropriedade e de sua relevância econômica, é essencial que os tribunais estabeleçam um entendimento uniforme sobre a cobrança da taxa de fruição. Isso proporcionará maior segurança jurídica, permitindo projeções financeiras mais precisas para compradores e incorporadores, além de contribuir para a estabilidade e o desenvolvimento do setor imobiliário.
